促销渐欲迷人眼 

    上海秋季房展一向有上海楼市的“风向标”之称，10月1日至4日的“假日楼市－2008上海房地产秋季展示会”一改今年以来的颓靡之势，开展首日就吸引了约4万人看房，远高于去年同期和今年5月的2.5万至3万人次。 

    与今年春季房展会的门庭冷落相比，本次秋季房展会上买卖双方均展示了极高的热情。展会所在的上海展览中心广场上搭满了五彩缤纷的展台，震耳的锣鼓声、音乐声四起，3.5万平方米的展示面积，吸引了200家左右的参展商，分别比去年同期增加约10％和20％，万科、金地、大华、复地、世茂、龙湖、绿地、保利等众多知名房地产开发企业和代理企业都位列其中。许多展台旁排起了索取资料的长队，人气之盛可谓今年几届房展会中最高。 

    而开发商的促销口号更是“乱花渐欲迷人眼”，买房送空调、买别墅送公寓甚至看房就送音响。位于松江的“御上海”，打出“购房送礼包、最高88888元”的口号；同区域的另一个楼盘则推出买房送英国双人游；一家叫做九城湖滨的楼盘干脆在房展现场玩起了现金抽奖的游戏，每天四个时段分别抽取99元、199元、299元、399元奖项各一名，一时吸引展台前人头攒动，令一位大婶直呼“买房跟买菜一样”。 

    与动听的促销方案相比，实实在在的价格折扣更能打动消费者的心。知名地产商绿地携旗下崴廉公寓、启航社、金山老街等多个楼盘前来参展，推出三重优惠，一是购买特定房源享受底特价优惠，二是购买百万元以上住宅或200万元以上办公楼，获赠轿车（或补贴银行利息）、千元交通卡（或油卡）、2000元物业管理费等，三是买房享受每平方米200元的装修费用。如此“大手笔”，吸引了众多购房者排队索取资料并坐车看房。 

    卖方：城内城外两重天 

    买方：观望入市左右难 

    今年下半年以来，全国楼市交易量持续萎缩，已跌至去年同期一半的水平。而房价一向坚挺的长三角地区，因为龙头老大万科掀起的降价风暴，价格堡垒也开始分化，市场观望情绪进一步蔓延。 

    根据上海佑威房地产研究中心公布的数字，9月份的前27天，上海一手房市场新增97.85万平方米的商品住宅房源，成交量却只有39.02万平方米，不足去年同期的三成，供需比达到2.5，创下近三年来最为严重的滞销局面。 

    正如某地产商的广告语“满城尽待黄金甲”，开发商们太需要一个漂亮的成交数据，来提亮这个成色不足的金秋十月！ 

    尽管如此，开发商们的姿态却是城里城外两重天。中外环地区楼盘打折幅度明显加大，如松江九亭板块的奥园最高优惠幅度达到20万元；上海本土开发商大华旗下的“锦绣华城”，二期均价为每平方米1.2万－1.4万元，位于闸北中环附近的“阳城·贵都”售价降至每平方米1.5万元，与高峰期每平方米1.8万元的售价相比，折扣幅度已相当可观。 

    而中心城区房价依然坚挺，甚至略有上涨。长宁区的天山华庭、天山怡景苑，由于交通便捷、户型较小，均价保持在每平方米2.1万元，且没有任何优惠。静安区的“静安·同乐”，起价每平方米3万元，还是毛坯房。 

    这一冷一热令购房者有所分化，不再是铁板一块的看跌观望。在天山怡景苑的展台前，一对小情侣对记者说：“房子要到2010年3月才交付，很想买，但害怕房子还没到手就已经跌价了。”施先生夫妇则看中了万科花园小城：“如果说一万八、两万块一平方米的房子有很多水分，单价9000元的精装修房还能跌到哪里去？现在柴米油盐什么都在涨，房子下跌的空间有限。” 

    宏观基本面 

    决定未来房价走势 

    在黄金周前夕对上海地区网友进行的相关调查显示，超过六成受访者表示，只要有时间就会去房展会看看，14％的受访者表示一定会去。而超过七成受访者期待在房展会上看见开发商直接降价，而不是羞羞答答地通过各类促销活动暗降。这表明，当前楼市需求依然“暗流汹涌”，只是较高的房价压抑了购买力。 

    复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成表示，目前房价已有松动，为什么购买者还是观望呢？因为这种松动还只是一些开发商迫于市场压力所搞的小打小闹式的促销优惠，而不是真实降价，根本没有达到购房者的经济承受力和心理承受力。当前商品房价格作适度回调，有利于使更多人住有所居，也有利于激活市场，使房地产业更健康稳定地发展。理智的开发商应该审时度势，正确定价，主动解开市场死结，多做利国、利民、利己之事。 

    佑威房地产研究中心主任薛建雄说，目前上海松江九亭板块因为有30多个楼盘扎堆上市，价格下降幅度较大，浦东三林地区由于前期涨幅过猛，也面临很大回调压力。但总体而言，上海楼市仍然比较平稳，买卖双方博弈将持续较长时间。 

    尹伯成教授认为，从根本上而言，房价走势由宏观基本面决定。在我国宏观经济基本向好的情况下，今后几个月乃至一两年内，我国房地产市场预期将呈稳中有调态势：稳，是指房价基本稳定；调，是指局部调整，短期内会在前几年涨幅过大的基础上适度回调，在调整空间上，各城市的市区、尤其是中心城区的房价向下调整的可能性比较小，但远离中心城区的板块房价可能出现下跌。 
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