各位嘉宾大家下午好！

    上有天堂、下有苏杭，西湖是全世界家喻户晓的一个区，刚才郑书记讲了西湖区现在打造成中国城市最漂亮的区域。但是区域打造不光是住宅，不光是人气，还有商贸，所以我觉得今天在建工集团的主办之下，我给大家准备了个报告，“国际商业地产规划发展趋势”。

    第一、在中国做商业房地产，如果你想很快的获得投资回报，那你不应该从事商业房地产开发，因此商业房地产开发需要好的管理，对开发项目必须持着长期经营的态度，才能细水长流。我们集团是从事规划设计、资金直投与国际基金引入三块。

    先讲商业化必须跟大家介绍CBD，这是中国每个人都知道，但是不太清楚它到底什么意思。商业地产跟购物中心跟CBD的发展有非常密切的关系，过会儿我会把商业地产的发展、商业房地产的分类、商业房地产的阶段、商业发展的规划定位、商业发展规划考虑的因素、目前中国商业房地产所存在的主要问题，中国商业房地产发展趋势判断、以及顺应商业房地产发展趋势的手段还有欧美商业房地产发展的趋势、中国近年来购物中心的特点、交通布局对于选址的影响、以及中国、日本、美国、英国、德国案例分析，最后是个结论。

    商业房地产最怕定错位，同时商业房地产最怕一厢情愿，一旦商业房地产的定位错位，它在建好了后布点吸引不到客源，同时它将浪费大量的城市资源，同时也会破坏大量的城市生态，影响老百姓大量的生活质量。做商业房地产必须有长期持有的打算，因此开发之前必须先策划、先招商，最后才着手设计，最后才建设。

    我们要知道，商业的演变也是不一样的，我们刚开始是用杂货商店到超市到社区购物街，到百货公司到城市便利店、步行街、郊区购物中心、名牌的清仓购物中心到区域街的购物中心之间，是慢慢的演变过来的，而且它不能是跳跃式的发展，必须有前面的基础才逐步的有购物中心。美国的购物中心是以百货公司为锚店。一个成功的开发项目寨美国跟中国的做法是完全不一样的，在美国就是“三个L”（地点），而在中国是地点、政策，三是当地领导层的支持。所以这是完全不一样的。

    我们要知道，2007年全球租金最昂贵的地段依次是纽约第五大道、香港铜锣湾、东京的银座、巴黎香榭里舍大道和伦敦新邦德街。曼哈顿的第五大道是全世界最贵的商业房地产。我来中国一直在提倡要利用重大的市政建设，例如购物中心等项目，在选址上寻找“穴位”，加强人流、车流等开发。

    现在目前的购物中心大部分是由外国设计师做，这里面有不同的经验，外国设计师在西方的训练跟中国是不一样，他能够全面的分析问题，而且业主也比较喜欢西方设计师处理矛盾的方式。国外的设计师在中国从业的弱点也是不太了解处理中国政治微妙的关系，而且目前的中国社会经济改变会影响到城市的规划。

    下面我讲一下CBD，按照字面的意思是中心商务区，但是国际上还有中心商业区、人性购物节，它的功能首先是城市的心脏、城市的形象，而且代表城市在社会中的地位，并且还有量化的标准。我们要知道，CBD的演变是18跟19世纪随着交通科技的进步，厂商为降低成本而产生的。

    水陆是长途运输大量货物最经济方式，为降低运输成本工厂尽可能依水而建。在当时制造业是律师、银行家和会计师的主要客户。工人也希望临近工厂而居。因为在大众运输系统没有形成前，工人希望能够步行到单位。所以开始就发生了矛盾，工人跟专业律师开始争靠近工厂的地点，最后专业事务所赢得了这个地点建了办公大楼。

    我们可以看到出来，一个有着办公楼与工厂的地区逐渐依水而产生，这是CBD的前身。随着科技的进步，交通工具的进步、生产模式的改变、通讯设备的进步，也产生了对这个产业的影响。一个是制造业的模式工厂发明的流水线生产方式。另一方面，随着高速公路网的发达、铁路运输的发达，工厂也没有必要临水而建了。另外，美国的大多老百姓不会买了大包、小包的东西后，去挤大众交通捷运系统，这个模式是中国要避免的发展模式。在美国所有的CBD，我们可以看这个动脉图（图示）。另外，CBD跟所有的建筑密度也是有非常密切的关系，从市中心高密度的住宅区到郊区到卫星城市。

    另外，所有CBD的产生跟旁边的制造业、运输业有对比的关系。另外，在成立CBD之前必须有以下几个元素，最重要的是必须要有好几个购物中心、商贸中心、机场，最后才形成CBD。商务中心的天际线也很重要，它代表了一个城市的形象。另外，我们CBD里面有明显的机动车跟步行道，交通可以很快的进出。

    另外，它的就业人口白天跟晚上有很大的差别，白天是看城市形象，晚上用灯光看城市的气氛。空间的功能由传统单一的商业中心到商贸、办公、会议、旅游、娱乐综合体，我们EAC也是一样，它的有办公楼、酒店、服务公寓跟商业结合在一起，这是国际上成功的趋势。另外，CBD更是一个现代城市重要景观之一。我们可以看到，在纽约CBD的天际线是由世贸中心形成。

    我们在上海2002年也做了个CBD中心的方案，基本上是用1/3的能源，我们可以看到在杭州做一个国际会议中心，我们希望它也是绿色的东西。另外，会议也是CBD的重要组成，跟公园、酒店互补存在的。还有其他优势，娱乐、旅游跟体育观摩都是吸引地区游客增加税收。另外，大公司的总部基本上都往郊区转移，但是它CBD的功能是没有办法取代的。

    从这里讲一下国际商业房地产发展的趋势，一个区域的经济与整个大市场的环境是密不可分的，商业地产也是一样，在商业地产的开发与运营方向，期目标就是要与国际接轨、与世界同步，所以要首先了解整个商业市场的环境和商业发展的趋势。

    我们要知道，商业房地产最重要就是一定要有长远的规划，在一些国际发达地区，整个商业地带规划当中分为商业区、商业街、商业社区、综合性的百货商场、专业商场、综合商场和超市等。一般来讲，他们都会讲商业房地产分为六楼，商业和住宅混合地带、店面商业抵债、一般商业地带、中心商业地带，临近商业地带、办公商业地带。所以，从全球来看，商业地产发展的七个阶段：集市贸易、店铺格局、小的商业中心、大型商业的出现、规范化商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构添加了骨干力量、六十年代，由于中产阶级郊区居住，商业街进入低谷时期、商业步行街增加shopping
mall的购物中心，出现购物、文化娱乐休闲mall等规模的发展。

    另外我们商业地产发展分为三个档次：一、高级百货公司、大型超市、高级时装店、高档电器零售店等，餐饮以高级酒店、高级餐厅为主。二、一样有零售业、餐饮业、服务业、但是相应的就是中档的档次。三、一般的百货公司、餐饮业跟休闲。

    但是要知道，不是越高档就一定越赚钱，而是要能够吸引人家来。不是你拥有多少个大型卖场和高档商场，而是必须慎重的考虑到当地的人流、地理位置、共同投入。所以规划的的时候必须注意到竞争因素、环境因素、支持因素、需求因素、政府因素。所以在商业房地产规划的时候必须考虑到你的竞争因素在整个竞争环境中优势在哪里，环境因素就是地理环境，不同地区的商业地产规划是有差异的。根据客户的需求，特性定位的产品档次、种类、数量，政府扮演一个很重要的角色，基建项目。商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，许多地产商没有看到商业低沉与住宅开发的区别。商业地产的复合型要与地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。经营者经营思路的偏差，地产商如果不注重商业经营和物业的后续管理，就会造成商业城和商业街日渐箫条。

    我们发展的趋势国际上来讲，传统的百货经济效益下滑，大型购物中心在市场当中占主导位置，竞争优势将进一步彰显。商业专业化运作的市场价值和地位将充分确定，数量众多错位经营、业态不同、经营特色各异的商业零售企业组合在一起，向复合型的模式发展。随着居住区的外扩，城市次中心将出现新型的商业业态以及新型的商业中心。我们顺应潮流发展的手段首先是商业、地产紧密联手，降低投资风险，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效提升商业的租售。另一方面经营上成为商业商的合作伙伴。

    商业地产的模式一定要做好，而且经营的主题要出现出来。欧美房地产发展设计是根据商户的需求以及对业态的布局、对建筑风格的要求，包括对建筑结构内部的要求，提出整体的方案再做建筑设计，这是一个全过程。欧美特别是发达国家和中国的商业地产开发程序正好是相反，中国基本上首先有地块，然后按照城市规划建设的要求去做规划设计，再做建筑设计，有些可能到了封顶或者成熟期间才有商业布局，同时业主进来了以后再根据实际回调。欧美正好是相反，而且把规划做好，最后在根据商家的需要，包括有些地方需要银行、餐厅，包括写字楼等这些都做好以后才开始建设。

    在北美的shopping  mall有以下的特征，由发起着有计划的开发，布局统一规划，店铺独立经营，选择在中心商业区域城乡接合部的交通要道，内部结构由百货点或超级市场作为核心点，与各类专业店合作。英国的购物中心都是比较成熟的。中国的购物中心最近出现了很多的问题，主要是在80年在北京、上海出现了大型的百货公司，进入二十一世纪随着房地产大规模的购物中心，中国的开发规模越来越大。2007年底，中国共开发了三千多万平米的购物中心。要知道，中国购物中心的发展是在人均GDP不高、人均汽车占有量不高的社会现实下发展起来的。这就注定了中国购物中心的发展必定是在城市中心首先取得成功。进入二十一世纪以后，一些以北美购物中心为蓝本的郊区型购物中心引起了人们的注意。

    中国购物中心在短时间内大量推出，但相应的社会环境、产业配套和人才结构并不能同步发展。最集中的矛盾是体现在现代商业人才的极度欠缺，在当前中国的购物中心真正对现代商业有清晰的认识并举全面专业素养的人才只有极少数，并绝大部分集中在广州、上海、北京等经济发达地区目前中国购物中心的开发建设中，众多的项目是追求利润的最大化，片面追求规模，以为规模大就可以解决一切问题，缺乏对购物中心运营业态的深入、客观的研究。我们知道交通对一个购物中心的影响很大，市区内的商业建筑要求有较高的可视性，这样建在城市快车道旁的商业建筑就不是十分理想。

    另外，建在市区内的商业建筑无论规模大小，都要求与车站保持紧密的联系。建在城市商业中心的商业建筑如果临近交通总站，往往能第一时间承接客流。所以越靠近车站越好。在购物形态的时候要充分考虑到人是怎么走的，交通规则是怎么做的。这些都是值得大家留意的。

    我们可以看到国外成功的例子包括第五大道，历史悠久、以时尚大气文明世界的街道，几乎拥有全球最顶级的品牌点，在其他地方买不到的品牌到这里可以买得到，铜锣湾也是一样。我希望中国的商业房地产能够越走越成功，我们从国际上的经验找到自己的发展模式，避免重蹈他们的错误。祝大家房地产开发商财源广进！
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